※写真はイメージです。
前回、物件を入手するのに任意売却や競売物件で取得すると良いと解説しましたが
実際どのように取得できるのか？など解説していきますね。
任意売却物件とは？入手するには？
任意売却物件とは？
任意売却物件とは、ローン返済が困難となった所有者が自らの意思で不動産を売却するものを指します。ローン返済の滞納が続くと、裁判所による強制競売に繋がる可能性がありますが、その前に自主的に売却し、得た資金で返済を行うのが任意売却です。このような物件は、所有者が早期に現金化を優先するため、市場価格よりも低い価格で取引されることが多いです。
任意売却物件の取得方法
取得手順
- 任意売却物件の検索
任意売却物件は、不動産会社や不動産投資のウェブサイトなどで見つけることができます。
任意売却物件は、通常の不動産物件と同じように広告されています。 - 物件の選択と評価
任意売却物件は価格が比較的低い傾向にありますが、その価格が適正かどうかを判断するため
には、市場価格との比較や、物件の状態、立地条件などを詳しく調査する必要があります。 - 物件の訪問と確認
物件の実態を確認するためには、必ず現地を訪れて確認するべきです。また、建築士や不動産鑑定士
など専門家の意見も参考にすると良いでしょう。 - 購入の申し込み
物件を購入する意志が固まったら、購入の申し込みをします。これには不動産会社を通じて行うことが一般的です。 - 購入資金の準備
自己資金や住宅ローンなど、購入資金の準備をします。任意売却物件の場合でも、購入には十分な資金が必要です。 - 契約
購入の申し込みが承認されたら、契約を結びます。契約の際には、契約内容をよく確認し、理解してから
署名・捺印するようにしましょう。 - 引き渡し
契約が完了したら、物件の引き渡しを受けます。その際には、物件の状態を再度確認することが重要です。
任意売却物件は、値下がりしていることが多いですが、その理由や物件の状態を十分に確認し、自身の
投資目標に合致しているかどうかを判断することが重要です。
競売物件とは？入手するには？
競売物件とは？
不動産の競売物件は、裁判所が手続きを行い公開市場で販売される不動産のことです。これは主に、物件
所有者が住宅ローンや借入金の返済が困難になったとき、または法的な問題（相続や離婚など）
があるときに行われます。競売物件は、一般的に市場価格よりも低く購入可能ですが、物件の状態や法的な
問題など、リスクを理解し管理することが必要です。
ポイント
- 競売物件の探索
まずは裁判所やオンラインの不動産競売サイト、専門の業者などを通じて競売物件を探します。
物件の情報は裁判所が発行する公告で確認できます。 - 物件の評価
物件の場所、規模、築年数、現状などを確認し、価格を評価します。可能であれば、現地確認（現地見学）
を行うことが望ましいです。 - 競売への参加
参加には事前の申し込みが必要で、申し込みには「競売参加申立書」を裁判所に提出します。
また、申し込みには保証金が必要で、通常は落札予定価格の10%程度を裁判所指定の口座に振り込む必要があります。 - 競売の実施
競売は裁判所で行われ、最高額を提示した者が落札者となります。落札後、決まった期間内に
残りの金額を支払う必要があります。 - 引き渡し
支払いが完了すると、裁判所から引き渡しの手続きが行われ、物件の所有権が移転します。
それぞれこのような形で入手が可能です。何れも市場価格より安く購入が可能ですが
当然ながらリスクがあります。
※写真はイメージです。
任意売却・競売物件のリスクとは？
ではそれぞれ解説していきますね。
任意売却物件のリスク
- 物件の状態
ローン返済が困難となった所有者が売却を行っているため、物件のメンテナンスが適切に行われていない
可能性があります。重大な構造的欠陥や修繕が必要な状況があるかもしれません。 - 情報の不足
任意売却物件の場合、通常の物件と比べて詳細な情報が得られにくいことがあります。そのため、物件の
状態や価値を正確に評価することが難しくなる可能性があります。 - 所有者との交渉
任意売却では、所有者と直接交渉する場合があります。その際、所有者の精神的なプレッシャーや
困難な状況を理解し、適切に対応する必要があります。
競売物件のリスク
- 物件の状態
物件の状態についての情報が不十分であったり、実際に物件を確認する機会が限られていることが多いため、
大きな修繕が必要な場合や重大な欠陥が見つかる可能性があります。 - 現住者の存在
競売物件では、前の所有者やテナントが依然として物件を占有している場合があります。これらの人々を
退去させるのは法的に複雑で時間とコストがかかる場合があります。 - 手続きの複雑さ
競売物件の購入は、通常の不動産取引とは異なる手続きを必要とします。これには、法的な手続きや
裁判所とのやりとり、保証金の手配などが含まれます。 - 予想外のコスト
競売物件の購入には予想外のコストが発生する可能性があります。これには、遅延ペナルティ、
弁護士費用、前所有者の退去費用などが含まれます。
それぞれこのようなリスクが伴います。しかし安く物件を購入できる方法ですので
リスクを踏まえてチャレンジしていきましょう！